Phân tích đầu tư bất động sản
Phân tích dòng tiền, lợi nhuận và hiệu quả đầu tư trước khi ra quyết định.
Một bất động sản có thực sự đáng đầu tư?
Nhập các thông số cơ bản để xem dòng tiền, lợi nhuận, ROI, IRR và các kịch bản đầu tư.
Bắt đầu phân tích1Thông tin tài sản
Không bắt buộc. Nếu có, tăng giá được tính từ giá trị này.
2Vốn & khoản vay
Vốn tự có = tổng vốn đầu tư − khoản vay (tự động tính).
3Chi phí ban đầu
4Khai thác cho thuê
5Chi phí vận hành (mỗi năm)
Tính trên tiền thuê thực thu.
6Tăng giá tài sản Giả định
Đây là giả định dùng để xây dựng kịch bản, không phải dự báo. Kết quả thực tế có thể khác.
7Thời gian đầu tư
8Kế hoạch thoái vốn
Bỏ trống: tính theo giả định tăng giá.
Môi giới, công chứng… trên giá bán.
Trên giá bán. Kiểm tra mức áp dụng thực tế.
Khoản vay còn lại được tự động trừ khi bán.
9Mục tiêu lợi nhuận (không bắt buộc)
Dùng để tính giá mua tối đa.
Hiểu các chỉ số trong phân tích đầu tư
Phân tích đầu tư bất động sản là gì?
Là việc ước tính toàn bộ dòng tiền của một bất động sản trong thời gian nắm giữ — vốn bỏ ra, thu nhập cho thuê, chi phí vận hành, trả nợ vay và giá trị khi bán — để biết lợi nhuận đến từ đâu, rủi ro nằm ở đâu và kết quả thay đổi thế nào khi giả định thay đổi.
ROI là gì?
ROI (Return on Investment) là lợi nhuận ròng chia cho vốn bỏ ra. Công cụ tách ROI trên vốn tự có (có tính khoản vay) và ROI của tài sản (như mua hoàn toàn bằng tiền mặt), vì đòn bẩy có thể làm hai con số này rất khác nhau. ROI không tính đến thời điểm nhận tiền.
IRR là gì?
IRR (Internal Rate of Return) là tỷ suất sinh lời mỗi năm sao cho giá trị hiện tại của mọi dòng tiền vào và ra bằng 0. Khác ROI, IRR tính đến thời điểm của từng dòng tiền: nhận tiền sớm hơn thì IRR cao hơn. IRR chỉ xác định được khi chuỗi dòng tiền có cả khoản chi và khoản thu.
Rental Yield là gì?
Gross Rental Yield là tiền thuê cả năm chia cho giá trị tài sản, chưa trừ thời gian trống và chi phí. Đây là chỉ số nhanh để so sánh các bất động sản cho thuê.
Net Rental Yield là gì?
Net Rental Yield là thu nhập hoạt động ròng (NOI) — tiền thuê thực thu sau khi trừ thời gian trống và chi phí vận hành — chia cho giá trị tài sản. Chỉ số này phản ánh sát hơn khả năng tạo dòng tiền của tài sản.
Làm thế nào để đánh giá một bất động sản?
Hãy bắt đầu từ dữ liệu đã kiểm chứng (giá mua, pháp lý, giá thuê thực tế khu vực, chi phí), sau đó xem dòng tiền có tự trang trải được nghĩa vụ trả nợ hay không, lợi nhuận phụ thuộc bao nhiêu vào giả định tăng giá, và kết quả thay đổi ra sao trong kịch bản thận trọng. Công cụ này giúp bạn làm điều đó nhanh — còn việc kiểm chứng dữ liệu thực tế, Tam Center có thể cùng bạn thực hiện.